Bydlení patří mezi základní lidské potřeby, byť není normativně jako základní lidské právo vyjádřeno. To nemění nic na faktu, jak zásadní význam pro člověka má. Právní úprava vlastnictví bytů je českému právu známa již od šedesátých let minulého století. Prošla dramatickým vývojem od okrajového
institutu až po masovou problematiku, která se dotýká většiny vlastníků bytového fondu. Současné, ale i budoucí problémy souvisejí s pojetím tzv. kondominia (bytového spoluvlastnictví). Stať předkládá různé pohledy na zkoumaný institut. Zahrnuje historickou a dílčí komparativní studii.
Vlastnictví bytů již nebude upraveno zvláštním zákonem, nýbrž bude součástí občanského zákoníku. Předkladatelé zákona tak následují nizozemský, belgický, švýcarský, ruský nebo quebecký vzor, kdy vlastnictví bytů není upraveno zvláštním zákonem, ale je součástí obecného kodexu. Kondominiem se rozumí stav, kdy osoba (lhostejno zda fyzická, či právnická) je podílovým spoluvlastníkem pozemku a výhradním vlastníkem bytu jako reálně vymezené části domu, resp. osobou, které svědčí
dědičné věcné užívací právo ke konkrétní části pozemku (budovy) – jednotce. Dalším typickým znakem kondominia je nucené členství v právnické osobě, která je založena ke správě společné věci and Housing is a basic human need even though it is not normatively expressed as a basic human right. That doesn’t alter the fact that housing is of cardinal importance for human beings. Czech legal system regulates legal regulation on ownership of flats since the sixties of the last century. This legislation has undergone a dramatic evolution from the marginal institution, to the massive
issue that affects the majority of the owners of the housing stock. The current, but also the future problems are connected with the concept of so called condominium (housing co-ownership). The paper presents different perspectives on the researched institution. It includes historical and comparative study. The flat ownership won’t be altered by special act but it will become a part of the New Civil Code. The proposers follow the Dutch, Belgian, Swiss or rather Quebec model where the flat ownership does not alter any other special law but is a part of a general code. The term Condominium is understood as a state where no matter if private individual or legal entity is a land shareholder and exclusive owner of a flat, as a legally defined part of the building, or more precisely a person possessing a hereditary property rights to a specific part of a land – unit. Other typical sign of condominium is an obligatory membership in legal entity stared purely for managing the common property. The participation in legal entity takes as long as the existence of property right towards a common property.
Nový český občanský zákoník (zák. č. 89/2012 Sb.) upravil mj. vlastnictví bytů v § 1158 až 1222. Předložená stať poukazuje na hlavní rysy nové právní úpravy, která v řadě směrů sice pragmaticky navazuje na dosavadní zákon z r. 1994, ale v některých případech se od něho významně odklání. Jde zejména o pojetí jednotky (bytu, patra) s důrazem na prioritu spoluvlastnictví domu. Jde také o nový koncept vymezení společných
částí domu a určení podílů na nich pro jednotlivé vlastníky bytů, kdy nový zákoník opouští dosavadní administrativní přístup a sleduje zahraniční vzory (zvláště Německo, Nizozemí, Švýcarsko, Québec). Nová úprava zachovává konstrukt právnické osoby spravující společný dům (společenství vlastníků), která musí existovat – stejně jako dosud – v domech alespoň s pěti byty ve vlastnictví tří různých vlastníků, ale významně respektuje vnitřní autonomii těchto právnických osob a usiluje odklidit obtíže, na něž dosud narážela praxe.Významná část článku se zabývá přechodnými ustanoveními vztahujícími se k vlastnictví bytů,mj. se zřetelem k obnovení zásady superficies solo cedit v českém právu. Poukazuje také na širší souvislosti plynoucí z nově kodifikovaného právního rámce vyznačujícího se hodnotovým konzervativismem a ekonomickým liberalismem, důrazem na autonomii vůle, ochranu vlastnictví i dobré víry a snahu o právní bezpečí zainteresovaných osob. and The new Czech Civil Code (Law No. 89/2012 Coll.) modified among others the conditions for the ownership of appartments in paras 1158 to 1222 of the Code. The following article highlights the main features of the new legislation, which in many ways, while pragmatically follows the previous Law of 1994,
in some cases, significantly departs from it. In particular the concept of a housing unit (flat, floor) with emphasis on priority of joint ownership of the house. It also brings a new definition of the concept of common areas of the house and the determination of proportion of its ownership for the individual flat owners; the new Code leaves the current administrative approach and follows foreign models (in particular Germany, the Netherlands, Switzerland,Québec). The new legislation retains the construct of a legal
person managing common house (owners) that must exist – same obligation as hitherto – in houses with at least five apartments owned by three different owners, but greatly respects the internal autonomy of these legal persons and seeks to eliminate the difficulties that were encountered in daily lives. A significant part of the article deals with the transitional provisions relating to appartment ownership,with regard to the restoration of the principle superficies solo cedit in Czech law. The article points to the broader concerns arising from the newly codified legal framework characterized by value conservatism and economic liberalism, emphasizing the autonomy of will, the protection of property and of good faith and also by the effort to ensure legal security of persons involved.
Na rozdíl od koncepce zákona o právu stavby z roku 1912 přináší nový občanský zákoník změnu v podobě rozšíření subjektů, které smí právo stavby ke svým pozemkům zřídit.Tím by měla odpadnout překážka, která značně limitovala jeho širší rozšíření.Právo stavby asi nebude příliš frekventovaným institutem evidovaným ve veřejných seznamech, ale jeho existence rozšíří paletu možností pro řešení obsahově totožných životních situací. Smyslem příspěvku je tedy zamyšlení nad děleným vlastnictvím a účelem a genezí práva stavby v návaznosti na Randovo dílo, jakož i predikcí budoucího vývoje instituce na realitním trhu. and Unlike the concepts embedded in the Act on the Right of the Building from 1912 the new Civil Code brings a change by extending the group of entities that may establish the ground lease to their land. A barrier, which greatly limited its wider distribution has fallen. However, the frequency of the occurrence of the right to build in land register will not be high, the adoption of such legislation will provide wider array of possible solutions for identical situations in civil law. The purpose of this paper is to focus on the so called divided ownership and above all on the genesis of the rights to build in connection with Randa’s work, as well as predictions of future development of this institution in the real estate market.